Bolig, boligmasse, boligbygging

Bolig og boligkarriere er en særdeles viktig faktor for den enkeltes økonomi og livsløp. Bolig styrer folk, og til en viss grad styrer folk bolig. I denne bolken vil vi belyse ulike sider ved boligmassen i Kristiansand.Vi vil se på følgende dimensjoner:Alderssammensetning i moderne leilighetsanlegg Innbygger pr. bolig Innbyggere pr. boligkrets Boligbygging: antall boliger 1993 - --- Boligsammensetning 1993 - - Boligpriser.Velg underemne i venstre kolonne. For de som er interessert i endel statistikk på boligmassen i et større regionalt perspektiv, kan vi henvise til Knutepunkt Sørlandets nettside:

Boligprisutvikling

Norges eiendomsmeglerforbund produserer løpende statistikk over boligprisene, fordelt på fylker, kommuner og (for de tre største byene) også på lavere nivå enn kommune. Denne var fritt tilgjengelig inntil oktober 2014. Fra nå av er kun en mindre detaljert statistikk tilgjengelig for ikke-abonnementer.

Konsulentfirmaet Iris bruker boligpriser som en indikator på verdiskapingsevne. Høye boligpriser kan være tegn på høy historisk verdiskaping, men kan hemme ytterligere vekst ved at unge høyt utdannede personer takker nei til jobbtilbud på grunn av høye boligpriser.

Sålenge statistikk som skiller mellom leiligheter og boliger var tilgjengelig, hentet vi ut følgende utvikling for noen sammenlignbare kommuner.

Bærum, Stavanger og Oslo på topp. Kristiansand ligger noe lavere enn Bergen og Trondheim, men endel over Drammen og Fredrikstad.

Igjen Bærum og Oslo dyrest, her er Stavanger noe lavere. Kristiansand ligger i en "mellomgruppe" sammen med Bergen, Trondheim, Tromsø.

I Kristiansand har vi de senere år sett et klart mønster med nettoutflytting av småbarnsfamilier til omegnskommunene, noe som må antas å skyldes boligpriser. Mønsteret har siden 2013 fortatt seg noe.

Sammenligning av boligpriser

Bor du i Oslo, Bergen, Trondheim eller Stavanger får du mer bolig for pengene om du flytter til Kristiansand. Og for nyutdannede som skal etablere seg og kjøpe sin første bolig vil den økonomiske belastningen bli minst ved å etablere seg i Kristiansand.

I de tre figurene under sammenlignes gjennomsnittlig pris per m2 for ulike boligtyper mellom Oslo, Trondheim, Bergen og Stavanger i forhold til gjennomsnittlig pris for tilsvarende bolig i Kristiansand. Figurene viser utviklingen fra 1993 til 2011.

I 2011 var prisnivået i alle de fire byene høyere enn i Kristiansand for alle typer boliger. Størst er forskjellen Oslo og Stavanger sammenlignet med Kristiansand. I 2011 viser figuren at leiligheter i Stavanger var om lag 30 % dyrere enn i Kristiansand. Mens for et rekkehus (delt bolig) i Oslo, ville du i gjennomsnitt få om lag 70 % «mer» rekkehus i Kristiansand.

Figur 1. Prisforhold for leiligheter i fire byer og Kristiansand.

Figur 2. Prisforhold for eneboliger i fire byer og Kristiansand.

Figur 3. Prisforhold for delte boliger i fire byer og Kristiansand.

Kilde: http://www.eff.no/ (Eiendomsmeglerforetakenes Forening)

Boligsammensetning i kommunen

Det knytter seg mange interessante problemstillinger til boligsammensetningen og -byggingen i kommunen og i de ulike bydeler. Hvor store ulikheter finnes? Hvorfor har det blitt slik? Hvordan bør de ulike delområdene utvikles videre, for å dekke befolkningens behov, og for å hindre at det utvikler seg uheldige forskjeller?

Bl.a. derfor presenterer vi i boligstruktur og boligbygging (1).xlsx  sammensetningen av hovedgrupper boliger på kommune og bydelsnivå. Vi har kjørt prosent typer innen hvert delområde, og indeksert de delområdevise andeler mot kommunen. Under tabellen finnes diagrammer som viser type-profilen for hvert delområde.

Boligmassen er beregnet utfra sist tilgjengelige GAB-tall på boligmassen samt SSB-tall for boligbygging påfølgende år. Datakvaliteten på boligbygging kan variere noe. Uansett usikkerhet ved tallene, er kvaliteten god nok til å vise de mønstre vi er interessert i.

I samme vedlegget (bruk arkfanen nederst) finnes også oversikt over boligbygging etter boligtype og bydel siden 1993.

Siden Knutepunkt Sørlandet er et felles bo- og arbeidsmarked har vi også lagt inn tidsserie for boligbyggingen i KnpS-kommunene (unntatt Iveland) siden 1993 - se arkfane "region".

Innbyggere pr. bolig 

Boligmassen er beregnet utfra siste tilgjengelige GAB-data tillagt boligbygging påfølgende år. Blant annet fra prognosearbeidet vet vi at valg av boligtyper samt beliggenhet (sentrum-periferi) er svært avgjørende for hvor mange personer, og særlig hvor mange barn, hver bolig-enhet genererer. Filvedlegget innbyggere per bolig bydeler gir en analyse av forholdet mellom boligmasse og befolkning - på delområdenivå. I filvedlegget innb per bolig krets vises det samme på grunnkretsnivå. Utslagene vises også i diagram.

Studer kontrasten i antall 6-12 år pr. bolig i  f.eks. Solbygg og de mest barnerike grunnkretsene.

Alderssammensetning i moderne leilighetsanlegg

Til planleggingsformål har vi data på befolkning etter alder (ettårsgrupper), kjønn og adresse. Dermed kan vi studere nåværende aldersprofil i større leilighetsanlegg blant annet for å vurdere behov for ulike servicefunksjoner.

 

Vi ser først på aldersgruppene i et utvalg sentralt beliggende leilighetsanlegg:

Vi ser at Strandpromenaden 9, som er det eldste av anleggene (1986), har ganske jevne grupper over 60 år, og svært få av de yngste aldersgruppene.

Høivold Brygge (1990) har en markert opphopning av gruppene 60-69år og 70-79år.  Østre Strandgt. 20-32 er det siste “Rasmussen-bygget”, og har en noe yngre aldersprofil enn nabobygget fra 1986. Tangen er det yngste av byggene, og har en del mindre leiligheter. Aldersgruppen 20-29 år er faktisk den største her.

Prosentuerer vi aldersgruppenes andel innenfor hvert anlegg, får vi følgende profiler:

Totalt er det to barn i grunnskolealder og syv i gruppen 1-5 år (barnehage).

Endring ved generasjonsskifte?

I forbingelse med planer omkring disse anleggene – bl.a. ifm. behov for skole- og barnehagekapasitet – har det blitt fremsatt teorier om at barneandelen vil øke ved generasjonsskifte. En måte å teste denne hypotesen er å studere aldersprofilen i Agder Alle 4 (“Solbygg” på folkemunne). Dette anlegget ble realisert i 1946, og har således vært igjennom flere generasjonsskifter. Anlegget fikk etter hvert heis i hver oppgang. Det kan også være interessant å studere aldersprofilen i et utvalg 4 etasjers omtrent like gamle blokker i det samme området, som ikke har heis: St. Olavsvei 15-19:

Vi ser at aldersprofilen er vidt forskjellig. “Solbygg” (Agder alle 4) har en skarp eldreprofil,  pluss noen grupper “yngre voksne”. Det er ingen barn 0-17 år. - St.Olavsv. 15-19 har hovedvekt på “yngre voksne”. Innslaget av barn 0-17 år er ubetydelig.

Hva viser tallene?

Heis slår sterkt ut. Hvis vi legger til rette for at beboerne kan eldes, så finner de fleste liten grunn til å flytte. Solbygg, og tilsvarende anlegg, blir i realiteten service-boliganlegg uten barn. Teorien om at barn kommer inn når de eldre faller fra, holder ikke.

Et enkelt regnestykke på gjennomsnittlevealder og “mannsalder” blir slik: Død rundt 80, barn 50, barnebarn 20. Det måtte i tilfelle være barnebarnas barn som skulle melde seg, men innen da kan det ha skjedd mye, og det viser da heller ikke tallene fra Agder Alle 4, tvert imot: ingen barn.

Konklusjon: Solbygg er – gjennom sin alder og funksjonalitet - den mest nærliggende modell for hvordan det første utvalget av leilighetsanlegg, og lignende anlegg, vil utvikle seg mht. aldersprofil.

Tilsvarende anlegg og kommunens arealkrav.

Utfra påregnelig aldersprofil er det altså grunn til å stille spørsmål ved berettigelsen av de tradisjonelle sjablongkrav til skole og barnehage ifm. slike anlegg, og. Vi sikter da til for eksempel Silokaia, Lumber, Bjørndalen Gård, Marvikssletta. I flere av disse er det planlagt næring i første etasje, noe som er nok en negativ faktor med tanke på barnetall. Høyt prisnivå trekker i samme retning. Tvert imot vil slike barne-rettede arealkrav kunne gjøre beboerne en bjørnetjeneste, i form av støy og fremmedtrafikk.

Men det er ikke dermed sagt at ikke det bør stilles arealkrav ifm. slike anlegg. Fra Helsedirektoratets hjemmeside sakser vi følgende:  

I ny folkehelselov er planlegging vektlagt som et sentralt virkemiddel i folkehelsearbeidet, og folkehelseloven er tett koblet til plan- og bygningsloven. .….Planer skal i henhold til plan- og bygningsloven § 3-1 første ledd bokstav f «fremme befolkningens helse og motvirke sosiale helseforskjeller, samt bidra til å forebygge kriminalitet».

Møteplasser og aktivitetstilbud blir viktig for å forebygge passivitet og ensomhet, enten ved at slike tilbud etableres, eller ved at anleggene i størst mulig grad plasseres i nærheten av eksisterende tilbud (butikk/nærsenter).

En bør kanskje tenke kombinasjonsløsninger – “blandet formål” – slik at en har størst mulig fleksibilitet når en skal dekke behovene til den befolkningen som vil komme.

 

Forfatter: Per Gunnar Uberg
Publisert: 03.12.2015 10:57
Sist endret: 23.11.2017 16:19