1. Hensikt
Formålet med retningslinjene er å sikre / styrke bokvalitetene ved innpassing av ny bebyggelse i eksisterende bomiljøer. Berørte beboere skal på et tidlig tidspunkt i planprosessen sikres informasjon og gis mulighet til å påvirke planleggingen. Retningslinjene skal medvirke til at byggherre / byggebransje kan forholde seg til en påregnelig saksgang og at de ytre rammevilkår som kommunen vil stille avklares ved forhåndskonferanser tidlig i planprosessen.
2. Retningslinjenes virkeområde
Retningslinjene gjelder fortettingsprosjekter relatert til plan- og bygningslovens bestemmelser og kommunens utbyggingspolitikk ved søknad om oppføring av to eller flere selvstendige boliger innenfor definert markagrense. De gjelder ikke for de områder som i kommuneplanen er lagt ut som nye utbyggingsområder.
Med bolig menes enhver boenhet som skal bebos av en egen husholdning. En enkelt bileilighet / hybelleilighet for utleie i tilknytning til hovedleilighet regnes i denne sammenheng ikke som selvstendig bolig.
Retningslinjene gjelder for behandling av byggesøknader i uregulerte arealer, ved søknad om tomtedeling, ved dispensasjon fra reguleringsplan, i forhold til forslag til reguleringsendring og for områder med eldre reguleringsplaner som ikke angir en bestemt utnyttelsesgrad og tomtedeling.
Retningslinjene gjelder likelydende for privateide og kommunalt eide arealer.
3. Rutiner ved saksbehandling
Hvor sendes søknaden og hva skal den inneholde
Søknad om fortetting sendes plan- og bygningsetaten. Dersom arealet er i kommunalt eie, og ønskes utbygget av private utbyggere, sendes søknaden via Kristiansand Eiendom.
Søknaden skal innholde følgende opplysninger:
- Oversiktskart over bydelen med det aktuelle arealet inntegnet i målestokk l :5000 eller i annen hensiktsmessig målestokk.
- Kart i målestokk 1:500 eller 1:1000 med 1m ekvidistanse, som viser det aktuelle arealet. Kartet må inneholde opplysninger om:
- Avgrensing av det omsøkte arealet, og størrelsen på dette
- Nøyaktige eiendomsgrenser med gnr og bnr og hjemmelshavere
- Vann og avløpsledninger
- Utsnitt av gjeldende reguleringsplan, samt reguleringsbestemmelser. Dersom arealet er uregulert oppgis arealkategori i kommuneplanen.
- En skisse til utnyttelse (boligtype, antall osv.)
- Begrunnelse for søknaden, hvorfor søkeren mener det er fornuftig / forsvarlig å omdisponere / heve utnyttelsen på det aktuelle arealet, synspunkter på hvordan prosjektet kan innpasses i det stedlige miljø og evt andre opplysninger.
- Søkerens navn og adresse.
Administrativt samordnet vurdering av søknaden
Plan- og bygningsetaten utarbeider en standard sjekkliste (jfr. vedlegg) med vurdering av områdets egnethet for fortetting. Plan- og bygningsetaten oversender søknaden sammen med sjekklisten til aktuelt h/s-distrikt, miljørettet helsevern, undervisningsdirektøren, kulturdirektøren, parkvesenet, ingeniørvesenet og Kristiansand Eiendom til uttalelse. (Evt tas saken opp i regelmessig innkalte møter der disse etatene er til sted.)
Politisk behandling av søknaden
På bakgrunn av innkomne uttalelser, evt. drøfting i tverrsektorielt møte, vurderer plan- og bygningsetaten om det er behov for å fremlegge søknaden for behandling i byutviklingsstyret.
Finner administrasjonen og / eller byutviklingsstyret det tilrådelig å bygge boliger på arealet vurderes det konkrete behovet for å kreve utarbeidelse av reguleringsplan. Kristiansand Eiendom tar stilling til om det skal inngås opsjonsavtale vedrørende kommunalt eid areal. Ved negativt vedtak informeres søker direkte dersom det er et privateid areal. Det gis informasjon om klagerett og retten til å fremme privat reguleringsplan for bystyret. Negativt vedtak knyttet til kommunalt areal formidles av Kristiansand Eiendom som også informerer om aktuell klageinstans.
Forhåndskonferanse
Ved positiv vurdering av søknaden innkaller plan- og bygningsetaten søker til forhåndskonferanse og det gis retningslinjer for planarbeidet videre med utgangspunkt i innsendte skisser fra utbygger.
Følgende planforutsetninger bør være avklart ved forhåndskonferansen:
- planavgrensing
- tomteutnyttelse og arealbruk relatert til tomteområdet og omgivelsene
- bebyggelsestype
- atkomst og miljøkrav til utbyggingsområdet
- krav til gjennomføring / opprusting av infrastruktur og miljøtiltak utenfor planområdet evt krav til økonomisk bidrag til slike tiltak
- det orienteres om kommunens krav om utbyggingsavtale, herunder kommunens ønske om fortrinnsrett til kjøp av boliger for personer med bostedsmessig eller arbeidsmessig tilknytning til det lokalområdet som fortettingsprosjektet ligger i.
Informasjon og beboermedvirkning ved oppstart av planarbeid
Melding om igangsetting av privat planarbeid kunngjøres av utbygger. For fortettingsprosjekter der kommunen krever utarbeidelse av reguleringsplan skal utbygger holde informasjonsmøte / høringsmøte i lokalområdet. Aktuelle velforeninger og elevråd ved skoler i området skal alltid tilskrives direkte. Plan- og bygningsetaten angir hvilket område som bør informeres. Etaten deltar om nødvendig på møtet og informerer om etatens vurdering av utbyggingskonsekvensene og de planretningslinjene som er gitt fra kommunens side. Referat fra dette møtet og eventuelle senere innkomne merknader følger plansaken når den fremmes til politisk behandling. Det redegjøres for hvordan beboernes synspunkter er tatt hensynt til i det planforslaget som fremmes.
Informasjon og beboermedvirkning når planforslag ligger ute til offentlig ettersyn.
Etter at planforslag er fremmet til førstegangsbehandling overtar plan- og bygningsetaten ansvar for saksutredning og informasjon / beboermedvirkning i henhold til vanlig praksis. For større utbyggingsprosjekt bør det være fast regel at det holdes minimum ett åpent beboermøte når planforslaget ligger ute til offentlig ettersyn.
Avtalefesting i forkant av politisk godkjenning av reguleringsplan / bebyggelsesplan
Når det foreligger ferdig privat reguleringsforslag (evt. bebyggelsesplan i de tilfeller det ikke forlanges full reguleringsmessig behandling) skal det utarbeides forslag til utbyggingsavtale som avtalefester opparbeidelse av kommunaltekniske anlegg, grønnanlegg og vilkår om tiltak utenfor planområdet eller økonomisk bidrag til slike.